Onderstaande grafiek maakt de verwachte ontwikkeling van de boekwaarde voor de eerstkomende jaren van de (grotere) projecten inzichtelijk. De getallen zijn gebaseerd op het verloop dat volgt uit de grondexploitaties die in het voorjaar 2020 zijn opgesteld voor de jaarrekening 2019. Ten opzichte van deze grondexploitaties zijn in de begroting 2021 geen majeure wijzigingen doorgevoerd in de zin van wijzigingen in de planvorming. In de tweede bestuursrapportage 2020 zal de rentetoerekening aan grondexploitaties conform de vereisten in het BBV worden aangepast van 1,4% naar 1%. De gevolgen voor de resultaten van de grondexploitaties zijn hieronder en verderop in deze paragraaf in beeld gebracht.
De grafiek maakt de ontwikkeling van de boekwaarde voor de komende jaren zichtbaar. Eind 2019 lag de boekwaarde nog net boven de € 70 miljoen. De grafiek laat zien dat de boekwaarde de eerste jaren niet zo hard meer daalt. Een verdere daling laat wat langer op zich wachten, omdat voor de projecten Grassen en Steenenburg het merendeel van de opbrengsten vanaf 2021 en 2022 is geprognosticeerd. Voor de baten van de (volgende fasen) van deze projecten komen eerst nog kosten van vooral bouwrijp maken en is eerst een bestemmingswijziging nodig.
Vanwege verwachte verliezen is bij de jaarrekening 2019 de verliesvoorziening bepaald op € 15,6 miljoen. In de jaarrekening 2019 werd het nog te verwachten positieve saldo op winstgevende grondexploitaties berekend op € 14,1 miljoen, met daarin een groot aandeel van de Grassen. Bij een verlaging van de rekenrente van 1,4% naar 1% daalt de verliesvoorziening en nemen de resultaten van de positieve complexen verder toe. Het effect is hierna toegelicht.
De hoge boekwaarde in combinatie met de nog te realiseren opbrengsten en kosten (zie hieronder) en de lange doorlooptijd van de grotere complexen geven de grondexploitaties een hoog aandachtsprofiel. Onderstaande baten en lasten zijn ook verwerkt in de begroting 2021 met het bijbehorende meerjarenverloop.
Ontwikkeling resultaat
Per saldo is voor het geheel van de grondexploitaties op basis van de gegevens van de herziening van de grondexploitaties van maart 2020, nog een resultaat (op eindwaarde) geraamd van € 1,5 miljoen verlies. Met de verlaging bij de 2e bestuursrapportage 2020 van de rekenrente van 1,4% naar 1,0% neemt dit resultaat toe naar € 0,6 miljoen positief. Dit resultaat bestaat zoals hierna weergegeven voor € 14,7 miljoen uit verliesgevende complexen en voor € 15,3 miljoen aan positieve complexen. De opbouw van deze resultaten is als volgt:
Daarbij maken we de volgende kanttekeningen:
- een groot deel van het resultaat uit positieve complexen betreft De Grassen. Los van de bestemmingswijziging in afwachting van de uitspraak in het GOL, vormen het uiteindelijke (woningbouw)programma en de ontwikkeling van de grondprijzen op de lange termijn relevante factoren. Jaarlijks neemt de gemeente verplicht winst op dit complex. Er is nog geen zekerheid over de daadwerkelijke realisatie van dit relatief grote positieve resultaat. Bij de actualisatie van de Nota Grondbeleid kan worden overwogen in hoeverre beheersmaatregelen nodig zijn voor het geval in de toekomst reeds genomen winsten moeten worden terug gedraaid.
- de complexen Schoolstraat Drunen en Nassau Dwarsstraat betreffen ‘niet in exploitatie genomen gronden’, waarvoor in de jaarrekening 2019 afdoende is onderbouwd dat deze tot ontwikkeling kunnen worden gebracht;
- voor de verliesgevende complexen is bij de jaarrekening 2019 een verliesvoorziening van € 15,6 miljoen gevormd. Rekening houdend met een verlaging van de rente van 1,4% naar 1% daalt de benodigde voorziening naar € 14,7 miljoen.