De complexe en langdurige processen rondom projecten, brengen risico’s met zich mee. Dit kan leiden tot tegenvallende resultaten, waardoor verliezen hoger uit kunnen vallen dan verwacht. Verliezen zijn afgedekt met voorzieningen. Wanneer door onvoorziene tegenvallers voorzieningen ontoereikend blijken, moet het gemeentelijk weerstandsvermogen toereikend zijn om aanvullende verliezen op te kunnen vangen. De risico’s bestaan uit algemene risico’s (prijs, planning en programma) en specifieke risico’s voor de projecten.
Bij de totstandkoming van de jaarrekening 2019, zijn begin 2020 nieuwe risicoanalyses opgesteld om het mogelijke effect van optredende risico’s in beeld te brengen. Dit zijn recente analyses en de uitkomsten hiervan vormen ook input voor de paragraaf weerstandsvermogen bij de begroting 2021. De ontwikkelingen in de loop van 2020 (tot en met augustus) geven geen aanleiding om voor wat betreft de begin 2020 opgestelde risicoanalyses grote wijzigingen te verwachten. De uitkomsten zijn ook gebruikt als input voor de begroting 2021.
Het effect van corona op de woningmarkt blijft in 2020 nog beperkt. Er zijn signalen dat ondanks de toenemende werkloosheid ook de stijging van de woningprijzen verder door kan zetten. Dit komt ook door de stijging van de inkomens van werkenden en door de verruiming van de financieringsruimte voor bijvoorbeeld tweeverdieners. Mocht er een tweede lockdown komen, dan blijft het afwachten hoe dat uitwerkt op de woningmarkt. Ook een eventuele stijging van de rente of ander sentiment onder beleggers en/of woningkopers zou roet in het eten kunnen gooien, maar daar is tot het moment van opstellen van de begroting 2021 geen sprake van.
Beschrijving uitgevoerde risicoanalyses
Er is gekeken naar de algemene risico’s op de onderdelen prijs, vertraging en programma. In de risicoanalyse werd in het algemeen al rekening gehouden met scenario’s van een economische crisis waarbij de grondprijs op den duur afneemt, de verkopen vertragen en de jaarlijkse indexering van de grondprijs lager uitvalt. Gezien de opbouw van de leningenportefeuille is de komende jaren geen grote rentestijging voor de grondexploitaties te verwachten en zal door het effect van herfinancieringen de eerste jaren eerder sprake zijn van een rentedaling in de grondexploitatieberekeningen.
Aanvullend zijn meer project specifieke risico’s en ramingsonzekerheden per project in beeld gebracht en doorgekend met een Monte Carlo Analyse. Op basis van een ingeschatte kans van optreden is het mogelijk effect van alle gesignaleerde risico’s geschat en zijn verschillende combinaties van risico’s die zich voor kunnen doen doorgerekend. Dit leidt tot het volgende plaatje:
Risico’s die contractueel bij de ontwikkelende partij liggen zijn vanzelfsprekend niet meegenomen in de berekeningen. Voor de gezamenlijke grondexploitatie Geerpark (met Woonveste) zijn de algemene en project specifieke risico’s in bovenstaand overzicht voor de helft meegenomen aangezien gemeente en Woonveste het risico gezamenlijk dragen. Op langere termijn is een klein risico van rentestijging doorgerekend die naar verwachting lager zal zijn dan het te verwachten effect van rentedaling op korte termijn.
Risico’s van een wijziging in het woningbouwprogramma zijn over het algemeen niet meegenomen in de risicoberekeningen. Dit aangezien de financiële gevolgen van een ander woningbouwprogramma over het algemeen het effect is van bewuste beleidskeuzes. Bijvoorbeeld een lagere opbrengst bij meer sociale woningbouw of de keuze voor tiny houses is geen risico, maar het gevolg van beleidskeuzes.
Per saldo minimaal noodzakelijke weerstandscapaciteit voor grondexploitaties
Niet alle projectrisico’s zijn beïnvloedbaar. De opgestelde risicoprofielen geven echter wel inzicht of en op welke wijze het mogelijk is om de risico’s te beperken. Begin 2020 zijn de risico’s voor de jaarrekening 2019 geactualiseerd en net als in voorgaande jaren specifiek en expliciet per project uitgewerkt.
Risico’s doen zich niet allemaal tegelijkertijd voor. Rekening houdend met de kans van optreden is het effect met een Monte Carlo Analyse berekend op ongeveer € 12 miljoen. Voor dit bedrag is in de basis weerstandscapaciteit nodig om de risico’s op te kunnen vangen. Dit bedrag is verlaagd met € 3,6 miljoen, omdat tegenover een deel van de risico’s nog een positief geraamd projectresultaat wordt verwacht. Per saldo leidt dit tot een benodigde weerstandscapaciteit van € 8,4 miljoen voor wat betreft de grondexploitaties. Daarbij is al rekening gehouden met de verwachte kansen van optreden van de risico’s.
